東京 都市 開発 地上げ。 東京の都市開発における「地上げ」の役割について

ゼネコン・不動産の「大都市争奪」戦、地方開発の主役は?

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【地上げの戦略、手法など】 この話は、基本的に対応策等ではありません。 先方は企業です。 純粋に利益の為に戦略をたててくる相手です。 知識も経験も格段に違いますから、簡単に考えて対応しようとしても術中に落ちます。 「相手を知り、己を知れば百戦危うからず」の一助になればと思いお知らせします。 自分の事として「自分自身できちんと対応し、結論を出すようにしましょう」これが大事です。 大体の始まりは、手紙などであいさつから始まります。 この時点で「この辺りの土地を不動産屋が買いに来る」という情報が隣近所でちょっとした騒ぎになります。 その中で、住人の方が「集まって集団で交渉しよう」と組合的な物を作って、対抗しようとする事がありますがこれは、相手の術中に陥りやすいです。 何故か・・・。 こういった地上げなどの際の個々の利益や状況はどうなっているかを考えて見て下さい。 全員の方が、少しでも高く買い取ってもらいたい。 (他人はどうあれ)• 各家庭の経済的な内容は、全然違う。 (他人に話せない事情を抱えている人もいる)• それぞれが持っている借地権の条件(敷地の大きさなど)も違う。 この内容を見ただけでも、基本的な利害の一致すら怪しい状態なのがわかります。 この団体の中で「抜け駆けする人」が1人でも出てしまうと、全員が「もう、誰も信じられい」という状態が簡単に生まれてしまいます。 その後は、この団体は機能しなくなってしまいますね。 そして、地上げ屋さんは「戦略」もちゃんと持っています。 自分たちが必要な土地を優先的に購入して来る事や、土地の買値を吊り上げようとする相手に対して、連絡を急にとらなくしたり、精神的にゆさぶられます。 分かっていたとしても、他の方々が「交渉成立」なんて話を聞かされると、不安がなおあおられますし…。 中には、事情等があって「自分から買ってくれ!」と言いに行って安い値段になってしまう方もいます。 こういった作業は、1〜2年という長い期間で行われますので、土地を買いに来ている側は余裕があります。 しかも、借地権の土地の場合、地主さんから土地を先に購入して「地主になっている」ケースもありますから地代の支払いの件もあり、係らない訳にはいかないようになっていたりします。 バブル期の六本木のように「地上げ」なんて言うと、怖い人が脅しにきて…。 なんて思う方もいるかと思いますが そんなものは、本当の「地上げ屋さん」ではありません。 本物は、ずっと紳士的に法令を守った行動を取ってきます。 そもそも、恐喝・脅迫では何の問題も解決できません。 ましてや、不動産の取引です。 犯罪行為などでは「不動産の免許」がいくつあっても足りません。 そこは、安心していいかと思います。 この様に長い時間、不慣れな交渉を続けなければいけないので、余程の覚悟が無い方は「安易な行動」や無用な敵対行動を取ると、その心労が倍増します。 どうしても納得がいかない場合は、対価を支払ってでも「弁護士などの専門家」を雇う事をお勧めします。 それ以外の方法は、キチンと相手と交渉をして、自分で決める事です。 間違っても、他人の考えに載るようなことはお勧めしません。 他人の意見や情報は、いくら取っても構いませんが、最後は自分です。 そこをシッカリして置けば、どの様な結果であっても納得が出来ると思います。 因みに、現在の借地権者の取り分は、住宅地で「地主さん:4に対して借地権者:6」です。 土地の価格が1坪100万円とすると「地主さん:40万円、借地権者:60万円」になります。 土地が30坪あったとしたら、「地主さん:1200万円、借地権者:1800万円」と言う事です。 現在でも、東京のあちこちで「地上げ」が昔よりも細々とではありますが行われています。 上手に対応して頂きたいと思います。 実際、老朽化する建物について「東京都」でも頭を悩ませている現状があります。 【地上げ屋さんの記事まとめリンク】•

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八重洲・日本橋・京橋 の再開発マップ・再開発情報 2019年版

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しかも上がった分で報酬ではなくて、売買額に応じます。 弁護士報酬は自由化されたので、事務所によって名目や額は多少変わるでしょうが以下の金額が目安と成るでしょう。 相談料 初回30 分ごとに 5000 円から 1 万円の範囲内の一定額 一般30 分ごとに 5000 円以上 2 万 5000 円以下 鑑定料 複雑・特殊でないときは 10 万円から 30 万円の範囲内の額 鑑定出来ないので、土地家屋調査士等を外注で雇う事となり別途請求される筈 着手金 300 万円を超え 3000 万円以下の場合 1%+3 万円 3000万円を超え 3億円以下の場合 0. 5%+18万円 報酬金 300 万円を超え 3000 万円以下の場合 2%+6 万円 3000 万円を超え 3億円以下の場合 1%+36 万円 非定型の書類作成費 300 万円を超え 3000 万円以下の場合 1%+7 万円 3000 万円を超え 3 億円以下の場合 0. 3%+28 万円 内容証明郵便作成 3 万円から 5 万円の範囲内の額 値段を上げたいのなら、自分で交渉。 自信が無いのなら、不動産屋に頼むのが効果的です。 何せ不動産屋の報酬額である仲介手数料は売買契約金額に比例して上がりますから、適正価格では無ければ色々交渉して上げる努力をしてくれますし、調査費等は取られないと思います。 仲介手数料 400万円以上 3%+6万円+消費税 弁護士の成功報酬額に比べれば、ずっと安いです。 その他、司法書士の報酬、印紙代、税金等様々な金額が発生します。 弁護士でも司法書士の業務は全て代行出来ますが、当然金額が全然違いますし、外部の司法書士事務所に頼む事が多いので、結局司法書士に直接頼むよりも高く成ります。 私は、都知事の許可を取得した親会社から依頼を請けて、葛西方面の実質土地の借地契約から買入・売却仲介を、準備期間を含めて2月〜今年の1月末まで管轄していました。 確かに東京オリンピックが行われるのを踏まえた地上げは存在します。 以下は、1番安心な方法を教えますので、参考にして下さい。 今後、或いは現時点でそういった者が訪ねてきたら先ず、都知事の許可番号を必ず聞いて下さい。 そして、東京都庁に電話をして、都知事の許可番号の照会をして下さい。 次に、許可を得ていて会社の名称も確認出来たら、目の前にいる担当の名前を聞いて、電話で在席確認して下さい。 この、聞けば当然な作業が、実際は行われない事が結構あるのです。 最後に、実際には初対面時から約款と云うことには絶対にならないし、その時は行政書士が在籍しているそこの会社で約款作成手続きに成るはずです。 勿論、お宅に当初来た者の雇用会社が直接許可番号を得ていなくて、親会社又は、都市開発機構の下請けの職員である場合もありますので、充分理解してから正しい売却して下さい。 Q 素人質問で申し訳ありません。 家を購入したいと考えていて土地なども探しているのですが、なかなか良い場所が見つかりません。 実家の近くに建てるのが理想で、実家周辺を探しているのですが、売り地などの看板はない空き地 手入れなど全くしてない や、月極駐車場などは多いです。 月極駐車場は多少の収入になるだろうから売らない理由もわかりますが、全く使ってない空き地をなぜそのままにしておくのか疑問です。

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東京23区の再開発マップ・再開発情報 2020年版

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バブル期に突入した87年、1年間で全国の土地の価格がほぼ倍になると言う異常事態になります。 当時は時間単位で価格が 上昇していったと、バブル期の不動産屋の話が、我らがバブルの日々に掲載されています。 完全な投機です。 住むためでも、利用するためでもなく値上がりを見 込んだ投資。 しかも買った土地やマンションを担保にして、より大きな金で次の投資、土地やマンションを買い漁る。 いくらでも客がいたと証言しています。 東京が主導して上がっていきますが、関西も関西国際空港の土地収用や建設から、激しい値上げが起こっています。 その金はどこから湧いてきたかといえば当然のごとく銀行です。 銀行は顧客である企業に財テクを勧め、専 門の部署を作ることを推し進め、そこに銀行員を送り込み、恐るべき勢いで不動産売買のための金を貸し込んだのです。 立ち退きを渋る、拒否する住人に対して 「地上げ屋」と呼ばれる強引に、札束を目の間に積上げ、札束で頬を張る形で買収が進められていきます。 巨 大な商業ビルやオフィス・ビルの開発が進められ、古くからあった長屋や駅前商店街が次々と地上げにあって潰れていきます。 立ち退かない人々により、歯抜け 状態になった土地に、暴力団を使った強引な立ち退きが社会問題になります。 食事しているところにダンプ・カーが突っ込む、パワーシャベルで強引に壊す、放 火なんていう騒ぎも起きます。 日本では区画整理事業の街区と画地については、1927年(昭和2年)に内務省で土地区画整理審査標準を定めた。 この基準によって 各都市で区画整理事業が進むに連れて適当なのかどうか検証し実地にフィードバック出来るようになりはじめる。 一般に土地の価格は、土地を購入するものと使用する者の見込み価値で売買価格に高低があるものとして価格が決められるが、土地区画整理事業の場合は、受益者負担、限界効用と実費弁済の関係を勘案して、従前の土地評価額と換地評価額が科学的根拠に基づいて算定される必要があった。 1919年に制定をみた旧都市計画法では法が適用させる都市計画区域の指定と、耕地整理事業手法の準用を定めて同法で区画整理事業を位置づけたが、1931年(昭和6年)の耕地整理法が改正され、これによって 都市部における宅地化を目的とした耕地整理は禁止され、 旧都市計画法が適用されない地域は土地区画整理事業が実施できないこととしていた。 この耕地整理法改正の趣旨は、耕地整理施行認可の地方長官、つまり道府県知事の権限で農商務省や県の農政のための補助金を使用して宅地化することは目的外使用である、ということだったので、法改正後は事業者が自らの買収済み土地を宅地化し耕地整理を実施することがしばしば見られた。 1949年(昭和24年)に耕地整理法は廃止され、1954年(昭和29年)、現行の「土地区画整理法」が公布された。 ただし第3条第4項で、「旧組合は、前項の規定により新組合となろうとする場合においては、総会の議決を経なければならない。 この場合においては、総会の議決は、第10条の規定による改正前の都市計画法第12条第2項において準用する旧耕地整理法(明治42年法律第30号)第50条の条件を備えなければならない。 」としている。 日本では都市計画法と耕地整理法の二人三脚で区画整理事業を施行してきたが、過去には頑なな耕地整理(農地側)と宅地開発はうまく整合しないで困っていたようであるらしく、現代でも建設と農政が二重投資をしていると会計検査院から指摘を受けたり、農業投資をしてきたのに生かされていないと指摘されたり定まらないでいることがある。 その後国財源で実施される土地区画整理事業である都市改造事業が創設される。 この事業では地区内の公共施設整備、特に道路整備に重点がおかれ、1956年(昭和31年)から開始される道路整備五ヵ年計画で、未開通道路整備に力点が置かれていく。 東京の都市開発に伴う地上げの理由を今日は書きたいとおもいます。 皆さんはなぜ地上げをするとおもいますか? 地上げした土地が欲しいのは地上げした土地を何らかの理由で欲しい人なのです。 大抵は隣接地土地を持っている人が以下のような理由で欲しがります。 1.自分の土地のを広げたいと考えている人 2.将来は子供達を呼んで2世帯住宅を建てたいと考えている人 3.資産価値のため 隣の土地が欲しければ 「日頃から良好なお隣関係を築いておくこと」 これにかなうものはありませんね。 近所付き合いですよ!!みなさん! 意外にすんなりと当事者間でまとまるものです。 正直不動産業者に依頼しても交渉はうまくいかないというのがほとんど、とのことでした。 自分の土地は自分で手に入れましょう! 都市開発をする理由について本日は書きたいと思います。 ひとは常に移動します。 仕事のアポイントだったり、友人との食事だったりと。 すると人は効率性を重視する生き物なので、駅地下や駅近など交通機関から移動が楽だと考えます。 企業側や都市開発に関わっている人が、駅やビルなどを利用するの交流し易い形を作ると、経済的な発展が見込めます。 雨が降っているときなどは外に出たくないのが人間の本心でしょうから、雨にぬれずに駅直結のビルの食事できるところとかは魅力的ですね。 このような場所は人気の為、(経済的な発展を見込め利益につながるので)建物を建てるための権利、土地価格が高くなります。 これが地上げです。 納得ですね。 これを悪徳に活用している一般的に呼ばれる『地上げ屋』は強引に売り付けたり買い取ったりします。 注意が必要です。 東京駅や新宿、池袋、渋谷などの東京の真中と言える部分の駅はすでに都市開発が進んでて、いい例ではやっぱり東京駅でしょうか。 9 月か 10 月あたりに東京駅の外観も出来上がるそうで。 さらに言えば東京のスカイツリーなんかも都市開発ですよね。 駅直結でスカイツリーに行けますもんね。 ってまだスカイツリー行ったことないですが。 借地借家法は悪法だという意見があります。 それは、この法律の趣旨が部屋や土地を借りている借家人の権利を保護して、貸主である大家さんの権利を制限しているということにあります。 大家さんからみれば、ある意味で不平等なわけです。 しかし、それには理由があって、現実の賃貸契約のさいには部屋や土地をもっている大家さんのほうが立場上は圧倒的に有利です。 このため借家人の立場を守る必要があり、そのために作られた法律が借地借家法というわけです。 そもそも借地借家法は不平等になりがちな大家さんと借家人の関係を平等にするために借家人の立場を強くする目的で作られたのです。 ですから、大家さんにとっては「悪法」のように見えるのは仕方ないことなのです。 たとえば家賃の値上げをしたいと大家さんが考えたとします。 しかし借家人がこれに応じないとき、大家さんはこの借家人を部屋から立ち退かせて、新しい借家人に部屋を貸したいと思うでしょう。 部屋は大家さんのものですから、大家さんがそう思うのも当然です。 しかし、部屋を出ていかなければならない借家人は、部屋を追い出されると生活に困ります。 大家さんの要求は、立場の弱い借家人にとってはとても脅迫的にすら思えてしまいます。 泣く泣く大家さんの要求を飲まなければならないかもしれません。 このようなことがないように借地借家法は借家人の弱い立場をさまざまに保護しているわけです。 では、このような借地借家法が実際に都市開発においてどのような影響を及ぼすのでしょうか。 いうまでもなく東京などの大都市での都市開発は経済的理由、つまり儲かるという理由で行われます。 小さな建物で細かく土地を占有しているよりは、大規模な土地に大きな建物を建てる方が儲かるわけです。 この自然にまかせた経済の強い需要に対して、借地借家法の存在が大きな障壁となることは自明のことです。 つまり、実際に土地や建物を借りている人が立ち退かなければ、新たに開発する予定の土地を取得することは不可能です。 借家人を追い出したくても借家人は借地借家法という法律によって守られています。 大家さんが賃借の更新を解約したいと思っても、解約を制限するように制度が整備されているのです。 これではいつまでたっても都市開発はできないという事態になります。 このように法律を守っていけば何十年も都市開発ができなくなってしまいます。 では、どうすればいいのでしょうか。 困りました。 このような状況に暴力という不当な手段をもって経済の需要に応えようとするのが地上げ屋です。 もちろん地上げが必要となる理由は他にもさまざまありますが、借地借家法の存在自体がさまに反対物としての地上げを惹起させているといえるでしょう。 「地上げ」とは、東京など都市開発の優良物件において権利状況が細分化され錯綜している建物、土地をひとつにまとめあげる作業をいいます。 また「地上げ屋」はそれを事業とする者をいい、ひとつにまとめた土地を高い価格で転売して利益を得ます。 本来ならば、土地を短期間に集約化していく社会的にも必要不可欠決なビジネスであって悪い意味はなかったのですが、1980年代後半からのバブル経済期に値上がりを見越した投機的な資金が土地に流れこむと、再都市開発を急ぐあまり、反社会的な勢力のよって強引に「地上げ」が行われるようになりました。 経済的な市場原理で土地の集約化が自然に進むのであれば、なにも強引な手口がとられる必要はありませんでした。 しかし東京などの都市開発地域では土地の権利が何代にもわたって細分されているケースも多く、さらに人口密集地域では賃貸住宅である借地借家も多く存在していました。 日本の借地借家法は借り主の権利が強く保護されていたために、なかなか土地の大規模な集約化が進まなかったのです。 巨額の都市開発のプロジェクトを推進するには、どうしてもこれらの困難を解決する必要がありました。 そこで暴力団などを使っての強引な手法によって「地上げ」が行われたのです。

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